Autres zonages des politiques du logement

28 zones tendues et la taxe sur les logements vacants

Ce zonage définit 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants. Ce sont les "zones tendues" dans lesquelles le marché est particulièrement déséquilibré.

Périmètre

Une taxe annuelle sur les logements vacants a été mise en place en 1999 dans certaines agglomérations. Ce périmètre a été élargi en 2013 sur des critères de tension du marché pour compter 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants. Définissant ce que l’on nomme " les zones tendues ". Ce zonage concerne la réduction du délais de préavis du locataire de 3 mois à 1 mois pour les locations nues.

Utilisation

Outre la taxe annuelle sur les logements vacants (article 232 du CGI), d’autres dispositifs s’appliquent sur ce périmètre :

• Abattement de 25 % s’appliquant aux plus-values réalisées au titre des cessions de biens immobiliers (CGI 150 VD) ;
• Réduction des délais de recours contre les permis de construire (article R811-1-1 du Code de Justice Administrative) ;
• Encadrement de l’évolution des loyers à la relocation (et son décret annuel relatif à l’évolution de certains loyers). Il ne s’agit pas du plafonnement des loyers à Paris ;
• Réduction du préavis du locataire de 3 mois à 1 mois pour les locations nues (Art 15 loi n°89-462).

Zonage de la loi du 1/07/2013 pour accélérer les projets de construction

Périmètre

Le zonage relatif à la loi du 1er juillet 2013 habilitant le gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction se base sur le périmètre de la taxe sur les logements vacants (zonage TLV) élargi à cinq communes de moins de 15 000 habitants en forte croissance démographique.

Utilisation

• Dérogations possibles au règlement du plan local d’urbanisme (PLU) sous certaines conditions (article L123-5-1 du Code de l’Urbanisme).
• Suppression du plafond de garantie d’emprunt qu’une collectivité peut accorder à une personne de droit privé dans le cadre de la construction de logements (articles L2252-2, L3231-4-1 et L4253-2 du Code général des collectivités territoriales).
• Définition du logement « intermédiaire » (chapitre Ier de l’Ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014).
• Possibilité de bail réel immobilier (chapitre II de l’Ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014).

Zonage pour la majoration de la valeur locative cadastrale des terrains constructibles pour le calcul de la TFPNB

Périmètre

Afin de lutter contre la rétention foncière et d’inciter à la densification résidentielle, la valeur locative cadastrale des terrains constructibles est majorée de plein droit dans les communes situées, à la fois dans le périmètre d’application de la taxe sur les logements vacants et dans les zones A (dont A bis). La périphérie des zones tendues, qui a pu conserver un caractère rural, est donc exclue du dispositif. Les terrains à usage agricole, y compris les terres en jachère, sont également exclus de la majoration.

Le dispositif de majoration facultative de la valeur locative cadastrale est par ailleurs maintenu dans les zones où la majoration obligatoire n’est pas applicable.
La majoration est établie à compter des impositions 2015 pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).

Utilisation

Ce zonage concerne les valeurs locatives cadastrales des terrains constructibles mentionnés au II-A de l’article 1396 du code général des impôts.

Zonage pour le plafonnement des honoraires imputables aux locataires

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a posé le principe selon lequel les honoraires liés à la mise en location d’un logement sont à la charge exclusive du bailleur. Par exception, quatre prestations présentant une utilité pour les deux parties font l’objet d’une prise en charge partagée entre bailleur et locataire : l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Pour ces prestations, le montant des honoraires payés par le locataire ne peut excéder celui qui est payé par le bailleur et est inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable.
Le plafond prévu pour les prestations de visite, constitution de dossier et rédaction de bail est variable selon la zone de localisation du logement loué. Ce zonage est déterminé en fonction de la tension du marché locatif local.

Périmètre

Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, qui détermine les plafonds d’honoraires imputables aux locataires, exprimés en €/m² de surface habitable, distingue trois zones :

• une « zone très tendue », soit la zone géographique correspondant aux territoires des communes comprises dans la zone A bis telle que définie à l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
• une « zone tendue », soit la zone géographique correspondant aux territoires des communes dont la liste est annexée au décret du 10 mai 2013 (périmètre d’application de la taxe sur les logements vacants), à l’exclusion des communes comprises dans la « zone très tendue » mentionnée ci-dessus ;
• une zone correspondant au reste du territoire.

Utilisation

Le montant des honoraires payés par le locataire pour l’organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux d’entrée ne peut excéder celui qui est payé par le bailleur et doit être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement mis en location.

Pour les prestations liées à la visite, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail, ces montants sont fixés à 12 €/m² en zone très tendue, à 10 €/m² en zone tendue et à 8 €/m² pour le reste du territoire.
S’agissant de la prestation d’établissement de l’état des lieux d’entrée, un plafonnement spécifique et unique valant pour l’ensemble du territoire est appliqué. Il s’élève à 3 €/m².

Par ailleurs, les plafonds ainsi fixés sont révisables chaque année au 1er janvier par arrêté du ministre chargé du logement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié mentionné au I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Zonage A,B,C et 1,2,3

Pour plus de renseignements sur ces deux zonages, consultez les pages dédiées.